信托制度理念在物业服务领域正在快速普及。
公开信息显示，5月7日，济南市槐荫区裕园社区党委书记、街道城管科代表、物业代表、派出所民警以及部分社区居民一起商讨着小区“信托制”物业管理的事项；4月26日，武汉市武昌区双星大厦小区成功推行信托制物业服务模式，武昌区委政法委相关官员表示，开展信托制物业服务是该区推行的一项重要工作，今年拟在4个至5个小区试点落地；3月，成都市发布《关于支持社区基金会高质量发展的八条措施》，支持社区基金会开展资金信托，鼓励信托等金融机构与社区基金会创设服务信托等服务产品……
与此同时，近日万向信托再次宣布，“阳光物业系列”取得新进展，分别在成都市郫都区郫筒街道下辖的奎星楼社区、文庙社区、望丛社区以及石牛社区落地。据《中国经营报》记者了解，中航信托、国元信托、紫金信托等多家信托公司均已有相关信托项目落地。
业内人士认为，随着三分类新规的落地，资产服务信托成为信托公司重要转型方向。物业服务信托作为资产服务信托业务可以“链接”社区发展的多种服务需求和场景，衍生出养老服务信托、慈善信托、家族信托等业务机会，未来或有更多信托公司发力物业服务信托。
信托制物业应用快速扩围
信托物业模式是一种运用信托理念和方式管理小区物业的新型物业服务模式。信托物业模式区别于传统包干制以买卖关系为基础，信托制以《信托法》《合同法》《物权法》框架下业主和物业企业的信任为基础，在这种关系中，委托人是将财产权拆开后分别给予受托人与受益人，即管理权和收益权分离。
根据光大信托2022年上半年发布的研报，目前信托物业模式主要有以下三种：信托制物业服务模式、物业委托型物业服务信托模式、双受托人物业服务信托模式。
其中，信托制物业服务模式即全体业主成立业主大会作为委托人，将物业费及公共收益作为信托财产，委托给物业企业。物业企业作为受托人，按照约定标准对信托财产进行运用及管理，获得管理人报酬。物业委托型物业服务信托模式、双受托人物业服务信托模式则均有信托公司作为受托人参与，两者区别在于：前者委托人是物业公司，信托公司为单一受托人；后者委托人为全体业主（业主大会），信托公司、物业公司共同作为受托人。
值得一提的是，信托制物业模式之下，并没有信托公司的实际参与。“物业管理信托推广过程中受托机构多为物业机构，它们有能力提供服务，不一定非要信托公司参与。部分地区已经开始由信托公司介入，主要是提供物业费用的专业管理和风险隔离，物业公司专职提供物业服务。”资深资管研究员袁吉伟向记者表示。
记者梳理发现，目前，北京、四川、湖北、山东、安徽、江苏、河南等全国多个省市均有信托制物业成功运用案例。其中，在地方政府的推动下成都市在推动信托制物业方面走在了前列。据统计，早在2019年12月，成都市就有200多个小区（院落）正推行信托制物业服务，52个小区（院落）完成信托制物业导入。
记者注意到，相关招投标网站显示，近期四川省内多个地区在招标信托制物业服务项目。比如，四川省韩婆岭村农民集中建房信托制物业采购项目；成都市双流区委城乡社区发展治理委员会2023年信托制物业推广服务采购项目；成都市新津区信托制物业服务模式试点采购项目等。
截至2020年年末，我国物业管理在管建筑面积增长至259亿平方米，较上年同期增长约20亿平方米，较2015年增长48%，年均增长8.16%。中指研究院发布的《2023中国物业服务百强企业研究报告》显示，从发展潜力看，基础物业管理市场规模超万亿元，储备项目充足为可持续发展奠定了基础。
“物业信托模式通过实现管理权与收益权相分离，明确小区各利益方法律关系，构建以业主利益最大化为宗旨的小区治理共同体，从制度机制上化解居民小区治理矛盾，有着深远的社会意义及广阔的发展前景。”上述光大信托研报提到。
“物业公司+信托机构”模式优势渐显
信托公司参与的物业服务信托模式也正在逐渐发展起来。
记者根据公开信息梳理发现，目前，万向信托、中航信托、紫金信托、国元信托等多家信托公司均已落地了物业服务信托。其中，万向信托2021年9月与成都智乐物业签署“阳光物业系列”服务信托合同，在成都市武侯区机投桥街道落地国内首单物业服务，这也是服务信托首次进入物业服务领域。
今年1月，万向信托曾发文称：“万向信托物业服务信托首单落地后赢得各界积极反响，形成标准化业务架构、运营模式、推广路径，现已进入批量复制阶段，借助科技手段，持续提供高频服务，逐步推进财富联动，覆盖多个楼盘、用户业主，落户20+小区，覆盖5000+家庭。”
此外，中航信托2021年10月与成都市香城丽园小区、香江岸小区、福珠苑小区业委会以及成都益民源、成都诚智物业、成都智乐物业签订合同，正式落地“双受托制”物业管理服务信托。国元信托2022年7月首单涉众性资金管理服务信托产品“华地1号物业收费权管理服务信托”成功设立。紫金信托2022年底发行“紫金信托·物管1号物业服务信托”，成功落地首单物业管理服务信托。
中融信托在今年年初发布的研报认为：“过去两年，部分信托公司在地方政府的支持下，已在教培、物业管理等领域，率先落地了预付资金类服务信托，并逐渐摸索出一套业务体系。预计未来信托公司将重点推动此类业务的可复制性，向更多的民生领域渗透，打造城市的基础设施。”
业内分析认为，随着信托业务分类新规的落地，物业服务信托作为资产服务信托业务，未来或有更多信托公司发力该业务。
值得一提的是，相对于信托制物业，信托公司作为受托人的物业服务信托，其优势更为明显。
上述光大信托研报提到，针对物业服务行业社会公信力下降的治理危机，信托制物业模式在全国多个小区快速发展，但信托制物业模式不能从根本上解决资金的独立、安全、长期保管问题。在此背景下，信托制度独特的破产隔离及账户管理等优势，使得物业委托型物业服务信托模式及双受托人物业服务信托模式发展成为新型的信托制度物业管理模式。
“物业服务信托可以实现物业费管理、收益、执行的分离，可以很好调整各方法律关系，化解矛盾纠纷。这本质上是对资金的管理，信托公司作为持牌金融机构，具有天然优势，是更为安全规范的长期受托人。”北方信托创新发展部总经理王栋琳说。
部分地区也意识到信托公司参与社区资金管理的意义。今年3月，中共成都市委城乡社区发展治理委员会、成都市民政局印发《关于支持社区基金会高质量发展的八条措施》，支持社区基金会开展资金信托，鼓励信托等金融机构与社区基金会创设服务信托等服务产品。
机构关注衍生业务机会
物业服务信托作为创新性业务，其展业背后还面临一系列痛点，比如，物业服务信托目前商业模式尚不成熟，管理费收入比较低等。
金乐函数信托分析师廖鹤凯向记者表示，信托公司开展物业服务信托业务的商业模式尚在起步摸索阶段，存在自身相关定位尚需清晰、目标专业团队配备不足、制度建设尚不成熟、服务属性尚浅、尚未形成规模优势、与物业相关的诸多服务机构的广泛合作尚未深入展开，涉及社区复杂的风险管控水平尚待提升、专业性体现尚不明显等痛点。
不过，物业服务信托可以“链接”社区发展的多种服务需求和场景，其衍生业务机会值得关注。
“信托公司可通过物业服务信托模式提升社区治理能力，从而以社区作为重要生态场景，引入养老服务信托、预付款信托、家族信托等，深度为社区业主提供全生命周期金融服务。”上述光大信托研报提到。
就中航信托2019年10月在成都市落地的双受托制物业管理服务信托，中航信托资产配置部总经理任杰曾在出席相关活动时表示，双受托物业管理服务信托连接了广大小区的业主，建立空巢老人等重点群体档案，提供便捷的物业服务；链接了社区的生态，引入了社工组织、社区基金会；链接了社区发展的场景，对养老人群、特殊人群提供第三方养老照顾。
获取高净值客户则是中航信托看重物业服务信托的另一大因素。“从中航信托的角度来讲，我们致力于拓展能够扩大客户圈层的场景，以中航信托的物业管理服务信托为例，尽管该项业务的管理费并不高，但通过这一业务可以把中航信托的产品、品牌带进社区，通过为小区业务提供服务的方式，把小区的业主变成我们的客户，这一业务场景就是有效的业务场景，是值得大力去开拓的。”任杰近期在接受记者采访时表示。
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